险资布局大额不动产力度加大。日前，位于北京安定门的“中粮·置地广场”易主中邮人寿投资，以42.56亿元签约；华泰资管40亿元投资万科不动产债券计划；世茂珠海综合体拟转让予国寿系，金额达39.1亿元。

　　据财联社记者统计，2023年以来，截止10月8日，在保险业协会披露的险资大额不动产投资已多达32项，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、建信人寿等险企对不动产项目的出资额从几十亿到数百亿不等，项目涉及商业地产、产业园区等。

　　在平安创赢资本管理有限公司总经理林晔看来，在资产荒加剧的背景下，资金进行不动产投资，一方面拓宽了潜在的投资空间，有助于资产和负债的匹配；另一方面也促进了不动产行业的良性发展。值得注意的是，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，业内预测以2021年为基期，未来10年投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上。

　　政策暖风频吹，不动产投资迎来升温提速。10月7日，中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）发布关于子公司西单大悦城有限公司（以下简称“西单”）转让资产的公告。

　　内容显示，为回笼资金、盘活存量资产实现资产价值最大化，中粮置业控股子公司西单通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司（以下简称“北京昆庭”）100%股权及债权。本次交易挂牌底价为42.56亿元。

　　据悉，北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，总建筑面积81454平方米，另有车位377个。同时，摘牌方需承接西单大悦城对北京昆开云网址网站庭的债权，即西单大悦城应收北京昆庭的股东借款本金8.07亿元计入挂牌底价。

　　目前，本次交易标的在产交所的挂牌期限已满，根据产交所反馈，中邮人寿为符合条件的意向受让方。9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署《产权交易合同》，成交价格为42.56亿元。

　　除中邮人寿买下北京昆庭100%股权及债权之外，就在10天前，万科全资子公司北京万永房地产开发与华泰资管签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资管申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

　　业内人士介绍，该不动产债权投资计划的底层资产，是万科自持的且能持续产生稳定现金流的商用不动产，而万科跟华泰资管的这笔交易，可谓各取所需，一方面万科将取得长期低成本的规模资金投资，另一方面华泰资管则将获得优质债权资产扩张的机会。

　　华北之外，华南珠海亦有险资出手。9月28日，世茂集团（、上海世茂股份（600823.SH）发布公告，为缓解流动性困难，其拟出售一个珠海综合体项目51%股权，总价为39.1亿元，受让者为项目合营联营企业，背景主要为国寿系。

　　表示，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目，目前该项目正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

　　粗略计算，中邮人寿拿下中粮·置地广场项目、华泰资管投资万科不动产债券计划，以及国寿系受让世茂珠海综合体半数股权，三宗交易险资耗资已达122亿元。

　　资金体量大，久期长，风险偏好低。一直以来，银行存款、国债、地方政府债等固定收益类产品成为保险资金配置的主战场。

　　在林晔看来开云网址网站，固定收益类产品收益较低，且易受通货膨胀影响，再加上近年来保险业快速发展导致保费收入激增，给资产端带来巨大的配置压力。在这种环境下，拓宽保险资金的投资渠道，适当提高投资收益，优化保险资金的大类配置结构显得尤为重要。

　　林晔介绍，不动产领域作为资金密集型行业，投资周期长，开发商融资压力大，且不动产行业的风险多集中于开发阶段，底层资产一旦进入稳定运营阶段，就能够为资产持有人提供长期稳定的现金流收入，与保险资金的属性契合开云网址网站度高。

　　不动产开发商通过出售项目公司股权，将成熟资产资本化，实现存量资产盘活，得到资金回笼后再进入下一个开发周期。

　　因此，保险资金进行不动产投资，一方面拓宽了自身的投资渠道，同时也促进了不动产行业的良性发展。

　　以中邮人寿为例，据中诚信国际信用评级公告披露，该公司以固定收益类资产为主要配置方向，2023年上半年实现投资收益及公允价值变动收益合计 71.95 亿元。

　　华泰资管对外披露，截至2022年底，其债权投资余额7.22亿元，其中债权计划余额4.9亿元，占规模最大，其次就是企业债，约1.29亿元。

　　“依此来看，华泰资管过去债券投资规模都不算大，如今跟万科合作不动产债券投资计划，可谓拿到超级大单”业内人士表示。

　　国寿国寿投资控股副总裁刘晖此前介绍，目前主要机构对不动产资产配置比例一般只有3%-4%，行业全口径不动产资产也只有1万多亿，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。

　　当前，我国正处于加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，完善科技创新体制机制、服务实体经济和产业升级、实现共同富裕等成为时代发展的主题。

　　这些目标和举措的提出既为后疫情时代中国经济的复苏注入更强劲的信心与动力，也为保险资金不动产资产配置指明了方向。

　　据国寿投资保险资管不动产投资事业部总经理李星幻等人预测，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，以2021年为基期的未来10年，投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上。

　　永续来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%，6.5%和7.6%，二线%开云网址网站。

　　“对机构投资者而言，不动产是抵御经济波动的战略配置资产，是化解当前保险资金运用压力的有效战术工具。保险资金应在专业分析和审慎研判的基础上，抓住机遇、稳健出击，既可应开云网址网站对短期危机挑战，又有助于优化长期资产组合”刘晖表示。

　　基于目前的政策环境、市场生态及险资内在禀赋，林晔建议保险资金可以考虑从以下三个方面入手参与不动产证券化市场。

　　“中国经济新旧动能转换的背景下，不动产的底层逻辑由原来的资产和投资属性逐渐转变为产业和发展保障属性，加强对于支持科技创新、产业升级和服务民生等需求端确定性增长的新基建资产的配置，不仅是保险机构多元化资产配置的有效举措，也是险资服务实体经济高质量发展的有效途径”林晔表示。

　　二是全产业链布局，打通债权、Pre-REITs、REITs全链条投资体系。

　　三是投资运营联动，金融方和产业方有机协同、强强联合。险资作为金融资本，从资本角度寻找投资机会，以多种形式走向联手产业方的产融结合成为重要方向。